Отличие апартаментов от квартиры: в чем разница между этими двумя форматами недвижимости?

На российском рынке недвижимости представлены не только квартиры, но и апартаменты. Новострой-М рассказывает, в чём их принципиальное различие, что интереснее в инвестиционном плане и почему апартаменты зачастую стоят дешевле, чем стандартное жилье.

Коммерческие и нежилые

В процессе поиска и покупки нового жилья люди нередко используют слово «апартаменты» в качестве синонима квартиры и не видят между этими видами недвижимости особой разницы. А она существует, и притом принципиальная.

Да, чисто внешне апартаменты – это обычные помещения, очерченные четырьмя стенами, в которых можно жить, спать, обедать. Там есть кухня, санузел и всё необходимое для комфортного времяпровождения. Однако юридически апартаменты не относятся к жилому фонду, и здания, в котором они располагаются, не считаются многоквартирными домами. Отсюда возникает множество нюансов.

Первый и главный нюанс – они считаются коммерческой недвижимостью и не регулируются законодательством в жилой сфере. Это значит, что покупателя в данном случае не защищает основной закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». И если в процессе возведения объекта что-то случится с застройщиком или его апарт-комплексом, то покупатель не будет признан обманутым дольщиком, что значительно усложняет его положение и существенно снижает шансы на возврат средств.

Больше ограничений

А еще в апартаментах нельзя прописаться, то есть получить регистрацию по месту жительства. Максимум – сделать временную регистрацию по месту пребывания, и то лишь в апартаментах гостиничного типа. Таким образом, человек, зарегистрированный там, не имеет постоянного места жительства. Он лишь получает определенное место для нахождения в городе в строго установленных законом рамках (5 лет). Кроме того, такую регистрацию могут не продлить.

Возводятся ли апартаменты именно как гостиница – можно узнать из проектной декларации и документов на земельный участок. Изучите их перед сделкой как можно внимательнее.

Также, несмотря на то что апарт-комплекс может быть максимально приближен по всем параметрам к жилому комплексу, нет никаких гарантий, что он будет соответствовать ему в отношении качества социальной и прочей инфраструктуры. При строительстве многоквартирного дома застройщик должен провести детальные расчеты, учесть и согласовать с местной администрацией потребности будущих жителей. Есть нормативы по обеспеченности населения местами в детсадах и школах, а также рекомендации по количеству машино-мест. Поэтому в новых жилых микрорайонах рано или поздно открываются детские сады, школы и поликлиники.

Что касается апартаментов, то из-за их «коммерческого», то есть нежилого статуса у девелоперов нет необходимости обеспечивать их соцобъектами. На практике это приводит к тому, что семьи с детьми, когда-то купившие апартамент на 15–20% дешевле, чем квартиру, очень быстро перестают радоваться полученной выгоде, так как всю жизнь их сопровождает отсутствие нормальных игровых площадок и мест для прогулок, а также нехватка мест в учебных заведениях. А это не только испорченные нервы, но и драгоценное время, проведенное в бесконечных пробках по пути на дорогу.

Впрочем, насчет приближенности апартаментов к квартирам в плане качества – тоже большой вопрос. При их строительстве девелопер не обязан неукоснительно соблюдать имеющиеся требования и нормы, поэтому в псевдожилых помещениях может не хватать естественного освещения, стены окажутся чуть толще картона, а вплотную к зданию примкнет новый корпус.

А еще сосед по этажу может распоряжаться своим имуществом как ему заблагорассудится. Он имеет право открыть салон красоты, сдать свои квадратные метры под офис или оборудовать гостиницу-передержку для домашних животных: согласие других жильцов на это не потребуется.

Ну и вишенка на торте: закон о тишине не работает в случае апартаментов. Можно всю ночь напролет делать ремонт или устраивать караоке с танцами – полиция разгонять шумных соседей не поедет.

Налоги, вычеты и коммунальные услуги

Любая недвижимость облагается налогом. Но если для стандартного жилья его размер составляет 0,1–0,15% от кадастровой стоимости, то для апартаментов он колеблется в диапазоне от 0,5 до 2%.

Кроме того, налог для квартиры рассчитывается особым образом: из общей площади единственного жилья вычитают 20 м, а налог платят лишь с оставшихся метров. С апартаментами все не так: их владельцам заплатить придется за каждый квадратный метр площади.

Нередко покупатели жилья возлагают надежды на имущественный налоговый вычет, который может составить более полумиллиона рублей. Однако и в этом случае собственникам апартаментов ничего не светит: ни вычет за покупку лота, ни вычет за проценты по ипотеке.

Зато коммунальные платежи способны неприятно удивить: тарифы в апартаментах не находятся под контролем государства. Их регулируют сами коммунальщики в зависимости от типа здания. По факту размеры платежей для апартаментов обычно оказываются выше на 15–20%, а порой даже 30%. И жаловаться в данном случае бесполезно, равно как и обращаться в Роспотребнадзор, жилинспекцию или прокуратуру.

Программы с господдержкой

Апартаменты, как и квартиры, можно купить в ипотеку. Однако на них не будут распространяться льготы и субсидии от государства. Все программы поддержки направлены для улучшения жилищных условий, поэтому не затрагивают коммерческие, то есть нежилые помещения.

Чисто теоретически

Теоретически, при определенном усилии, апартамент можно перевести в категорию жилья. Однако для этого необходимо, чтобы при строительстве были соблюдены все строгие нормы, в том числе по инсоляции, звукопроницаемости и т. п. А так как при возведении нежилых зданий застройщиков никто не обязывает их придерживаться, задача эта из области фантастики. Также камень преткновения может скрываться в документах на землю, а именно в назначении земельного участка. Да, есть примеры, когда застройщики сами переводили апартаменты в квартиры, но такие случаи буквально единичны.

С точки зрения инвестиций

С точки зрения инвестиций апартаменты определенно являются интересным вариантом. Их можно сдавать в аренду и не прикладывать к этому усилий, так как все заботы возьмет на себя управляющая компания. Их можно перепродать с неплохой наценкой, особенно учитывая, что стоимость их, как правило, ниже, чем цена на квартиру – порой на 15–20% (из-за того, что земля под них стоит меньше). Еще они обычно строятся в интересных локациях и отличаются хорошим расположением, поэтому на них находится большее количество желающих.

Но и здесь не без нюансов: почитайте о том, можно ли сдавать апартаменты как физическое лицо. 

Краткие итоги

Плюсы апартаментов:

• как правило, более низкая цена по сравнению с аналогичной по параметрам квартирой;
• удачное расположение;
• большая свобода в отношении перепланировки (так как у апартаментов нет разграничения на жилые и нежилые помещения).

Минусы апартаментов:

• невозможность оформить постоянную прописку;
• необязательность возведения соцобъектов;
• сложности в самостоятельной сдаче в аренду;
• более высокие расходы на содержание и налоги;
• невозможность воспользоваться господдержкой при покупке в ипотеку и оформлении налогового вычета.

Автор: Евгения Рекшан