Аренда: нужен ли мне риелтор

Изначально задача риелтора — снять с собственника все заботы и сдать его недвижимость по выгодной цене. Но найти хорошего риелтора не так уж просто. И даже если его вам порекомендовали, важно учесть ряд нюансов.

Сдача квартиры через риелтора: подводные камни

Как правило, если речь идёт о сегменте эконом, с риелтором договор не подписывают и оплачивают его услуги по результату работы — когда первый платёж за квартиру передан, а договор найма заключён. Все договорённости происходят на словах, в том числе и сколько будет стоить сдать квартиру через агентство или частного риелтора. И это неправильно. Во многом именно из-за этого люди не понимают, а за что там платить, потому что в их глазах риелтор — человек, который привёл их в квартиру (или взял ключи, ответил на несколько телефонных звонков, провёл несколько осмотров), дал отпечатанный договор и получил за это до нескольких десятков тысяч рублей. За такой объём работы это, безусловно, много. Так как правильно заключать договор аренды квартиры через риелтора?

Главное правило — сразу настаивайте на подписании договора. Это работает и в том случае, если вы планируете сдать свою квартиру через агентство.

По договору риелтор или агент должен обеспечивать безопасность сделки и проверку юридической чистоты квартиры. В договоре можно прописать, как именно происходит аренда квартиры через агентство или риелтора, а также какие проверки квартиранта и собственника обязан провести подрядчик, порядок действий в случае, если у жильцов или владельца квартиры в ближайшее время что-то не сложится (в зависимости от того, кто из них будет оплачивать услуги риелтора). В этой ситуации правильно будет прописать бесплатный поиск другого варианта.

Не забывайте: вы платите риелтору именно за такой объём работы, а не за распечатку стандартного договора и присутствие на просмотре. Грамотный специалист спокойно отреагирует на это. Поэтому так важно выбрать агента, на которого можно положиться.

Так зачем мне риелтор, если я сдаю свою квартиру?

Если вы сдаёте квартиру с помощью хорошего агента, он берёт на себя следующие функции:

— даёт рекомендации по подготовке квартиры к сдаче (возможно, от старой тахты стоит отказаться, а в кухню купить новые занавески), фотографирует её для объявления. Стоит посмотреть прошлые сданные квартиры агента, чтобы убедиться в его способностях к фотосъёмке;

— показывает квартиру и ищет жильца, соответствующего вашим требованиям;

— проверяет нанимателя и составляет договор;

— ведёт переговоры с нанимателем. С риелтором тоже можно попробовать договориться о том, что он будет помогать вести переговоры с нанимателем не только для подписания договора, но и позднее, в течение всего времени его проживания в квартире. Однако эти договорённости никак не фиксируются. Конечно, на возмещение простоя квартиры тут рассчитывать не стоит. Но если вы платите комиссию агенту самостоятельно, договоритесь о том, что, если в первые полгода наниматели съедут, риелтор найдёт новых бесплатно или за небольшую плату. Это вполне можно прописать в договоре.

Съём квартиры через агентство: подводные камни Зачем мне риелтор, если я снимаю квартиру? Снять квартиру самостоятельно — вполне посильная задача. Тем более, агенту скорее всего, заплатить всё равно придётся, так как собственников, самостоятельно сдающих жильё, на рынке значительно меньше, чем тех, кто работает «в тандеме» с агентом. А в эконом-сегменте, по традиции, услуги риелтора оплачивает именно квартиросъёмщик.

В большинстве случаев к помощи риелтора прибегают, когда времени самостоятельно искать квартиру нет и проще нанять человека, который будет с этим помогать. Если вы в поисках жилья и наняли риелтора, он должен делать следующее:

— искать варианты жилья, подходящего под ваши запросы. Подробно обрисуйте, какую квартиру и где вы ищете, какие у вас требования к помещению, критичные и некритичные для вас пункты;

— заказать выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что на квартиру нет обременений, а человек, который её сдаёт, действительно собственник;

— помочь оценить жильё и обратить внимание на недостатки, которые вы могли не заметить;

— вести переговоры с собственником и отстаивать ваши интересы, например, торговаться, обсуждать условия проживания и прочие нюансы — приобретение стиральной машинки, вывоз лишней мебели или замену окон. Со всеми этими требованиями к хозяину обращается именно риелтор;

— грамотно составить договор найма;

— помогать в решении конфликтных ситуаций.

Кто за что и сколько платит

Если вы сдаёте квартиру через агента, оплачивать его услуги стоит только после того, как вы получите от жильцов деньги за первый месяц и депозит. В эконом-сегменте риелторы берут с собственников от 20 до 100% квартплаты за месяц — как договоритесь. Обычно, если собственник квартиры оплачивает риелторскую комиссию, для нанимателя его услуги бесплатны. Но бывает и так, что комиссию риелтора, которого нашёл собственник, оплачивает жилец — никаких жёстких условий тут нет, всё будет зависеть от вашего умения договариваться. В сегменте элитной недвижимости комиссию в большинстве случаев берёт на себя собственник — обычно она составляет от 50 до 100% от цены месячной аренды.

Даже если риелторы работают с обеих сторон, потенциальным жильцам стоит встретиться с хозяином квартиры лично, чтобы убедиться в благонадёжности и адекватности друг друга. Обязательно нужно задать вопросы о квартире собственнику, а не только его посреднику.