Как купить квартиру по переуступке?

Что делать, если Вам необходимо купить квартиру в новостройке, но на данном этапе строительства все имеющиеся в наличии квартиры уже проданы и по каким-то причинам Вы не хотите покупать жилье в другом месте? Специально для таких случаев предусмотрен вариант покупки квартиры по переуступке, то есть сделка по приобретению доли у человека, который передумал жить в этой новостройке, и хотел бы выйти из договора долевого участия. Чтобы такая сделка прошла безопасно, мы приготовили для Вас инструкцию, следуя которой Вы сведете риск быть обманутым к минимуму.

Шаг 1 — cитуация с продавцом

Правильно
После того, как Вы найдете человека, готового продать Вам квартиру по переуступке, в первую очередь необходимо выяснить, в какой степени прежний дольщик исполнил свои обязательства по договору долевого участия. Выясните, был ли зарегистрирован договор долевого участия и какая часть стоимости квартиры уже оплачена. Лучшим вариантом для Вас будет та квартира, за которую уже внесено 100% стоимости, так как в случае частичной оплаты, придется согласовывать с застройщиком перевод остатка долга и составлять новую программу рассрочки, что значительно усложняет сделку. К сожалению, застройщик в праве вообще отказать в переуступке, если за квартиру не внесена полная сумма.

Запомните, гражданин не является собственником жилья, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и не будет выдано свидетельство о праве собственности, следовательно, дольщик может лишь переступить Вам право претендовать на жилую площадь в объекте недвижимости, но не продать саму квартиру. Сделка по переуступке называется цессией и также требует обязательной регистрации.

Неправильно
Квартиры по переуступке, оформленные в ипотеку или рассрочку, зачастую имеют крайне привлекательную цену, так как обычно продажа таких квартир связана с неспособностью прежнего дольщика выплачивать кредит. Однако, такие предложения влекут за собой серьезные риски, ведь, если речь идет об ипотеке, в сделке также должен принимать участие банк, со своей стороны накладывающий обременение на продавца по погашению кредита или оплате каких-либо комиссий. Эти финансовые тяготы могут лечь на Ваши плечи, иначе Вам, возможно, долго придется ждать момента, когда Вы сможете оформить право собственности на купленную по переуступке квартиру.

Шаг 2 — мнение застройщика

Правильно
Закон гласит, что если дольщик выплатил полную стоимость квартиры по договору долевого участия, он имеет право заключить сделку по переуступке без каких-либо ограничений. На практике же, большое число застройщиков добавляют в договор пункт о том, что все такие сделки не могут быть совершаться без их прямого согласия. За это застройщики часто требуют комиссию в виде процента от стоимости жилья. Данное условие можно пытаться оспорить в суде, поэтому важно узнать у застройщика все относительно переуступки на его объектах, в частности, требуется ли согласование и влечет ли оно за собой какую-то комиссию.

Неправильно
То, что касается закона о долевом участии в строительстве в данной части, не распространяется на жилищно-строительные кооперативы и сделки по переуступке с пайщиками. Член ЖСК не может переуступить права третьему лицу без согласования с руководством кооператива. Поэтому, имея дело с ЖСК, всегда обсуждайте условия переуступки с организаторами строительства, а лучше старайтесь избежать такого варианта, ведь это наверняка повлечет за собой дополнительные финансовые траты без какой-либо возможности оспорить их через суд.

Шаг 3 — цена сделки

Правильно
Отказывайтесь указывать в договоре цессии сумму, отличающуюся от той, что Вы платите продавцу. Прежние дольщики заинтересованы в том, чтобы зарегистрировать договор с той ценой, какой она была в момент их вступления в ДДУ. Связано это с тем, что, как правило, чем раньше приобретается квартира в новостройке, тем дешевле она стоит, то есть, прежний дольщик мог приобрести квартиру по цене в 2 млн. рублей, в то время как Вы покупаете ее уже за 3 млн. рублей, что соответствует ценам на текущем этапе строительства. Таким образом, продавец получит прибыль в 1 млн. рублей, за которую он должен заплатить налог. Для Вас совершенно невыгодно идти на встречу в данном вопросе, ведь занижение стоимости жилья уменьшит Ваш собственный налоговый вычет.

Неправильно
Помимо налогового вычета, существует также риск купить квартиру в долгострое, как раз накануне «заморозки» строительного процесса. После, если Вы захотите выйти из ДДУ и потребовать от застройщика деньги, он будет обязан заплатить Вам ровно столько, сколько было указано в договоре цессии. Это еще одна важная причина всегда указывать реальную стоимость сделки, приобретая жилье по переуступке.