С условиями и оговорками: как рынок новостроек готовится пережить обвал спроса на ипотеку

Некотролируемый рост инфляции, недоступная ипотека, сокращение числа девелоперов, высокая ключевая ставка на ближайшие годы – насколько реалистичен этот сценарий? 

Центробанк поднял ключевую ставку с 19 до 21%, в ближайшие две недели аналитики ожидают традиционный подъем рыночных ипотечных ставок, теперь они могут достигнуть 25%, что ставит под угрозу любые субсидированные застройщиками ипотечные программы. Как девелоперы будут планировать и строить в этих реалиях – рассказал Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI.

Сейчас есть несколько сценариев развития рынка, отмечает эксперт. В базовом сценарии ЦБ заложена ситуация, когда высокий уровень ключевой ставки сохраняется в течение 2025 года с тенденцией понижения во втором полугодии. Негативный вариант – это долгосрочная высокая ключевая ставка. Однако для его реализации темпы инфляции должны выйти из-под контроля.

«Российская экономика (и рынок первичной недвижимости, в частности) неоднократно проходили периоды высокой инфляции. Ключевой вопрос для рынка первичной недвижимости – это динамика доходов населения. Если зарплаты растут соразмерно инфляции, а стоимость недвижимости "абсорбирует" накопленную инфляцию, как это исторически происходило, то рынок будет находиться в балансе. Покупатели со временем адаптируются к высокой инфляции и ставкам. Но эти процессы, как правило, проходят не синхронно. В начальные периоды снижается спрос – и, вслед за ним, рыночное предложение. Впоследствии происходит адаптация и формирование отложенного спроса, который в итоге выходит на рынок. Это возникает на фоне сжавшегося предложения, и, как результат, складывается дисбаланс спроса и предложения, – что становится мощным фактором следующего цикла роста цен на недвижимость», – объясняет Алексей Ефремов.

Как застройщики будут поддерживать спрос

Субсидировать столь высокую рыночную ставку (это 23–25%) для девелопера становится очень дорого. Но даже и при таком субсидировании итоговый ежемесячный платеж для покупателя все равно был бы слишком велик. Перспективы такого субсидирования сомнительны и в свете того, что с 1 января 2025 г. в силу должен вступить стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, согласно которому банки не вправе будут получать вознаграждение от застройщика за установление пониженной процентной ставки, если это ведет к увеличению цены квартиры (схема, которая до сих пор широко используется на рынке).

По мнению Алексея Ефремова, конкурировать за потребителя девелоперы будут теперь в двух аспектах: в разработке различных программ оплаты жилья, например рассрочек, а также в проектных решениях. Продуктовые предложения становятся все более насыщенным по своему наполнению – это явный результат борьбы за покупателя.

Что будет с девелоперами

Период высоких ставок является дополнительным барьером для выхода новых игроков, так как ограничивает доступность бридж-кредитования на приобретение проектов. Однако резкого сокращения количества застройщиков ожидать не стоит, полагает эксперт.

«Последние годы происходит процесс консолидации девелоперского рынка, сокращается количество мелких девелоперов, реализующих единичные проекты. Одним из основных факторов в пользу этого тренда являются административные барьеры. Если следовать базовому сценарию ЦБ (постепенному снижению ключевой ставки со второй половины 2025 года), то, исходя из текущего уровня кредитной нагрузки, девелоперская отрасль переживет этот период без существенной трансформации», – уверен Алексей Ефремов.

Автор: эксперты Группы RBI