Снижение цен становится практически неизбежной перспективой рынка недвижимости

Олег Репченко,
руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU»:

«Если в феврале 2024 г. ЦБ прогнозировал, что по итогам года средняя ключевая ставка составит 13,5-15,5% годовых, а в 2025 г. опустится до 8-10%, то теперь, согласно апрельскому прогнозу, в 2024 г. "ключ" останется на уровне 15-16%, а в 2025 г. снизится лишь до 10-12%. 

"Возвращение инфляции к цели и ее дальнейшая стабилизация вблизи 4% предполагают более продолжительный период поддержания жестких денежно-кредитных условий в экономике, чем прогнозировалось ранее", - говорится в пресс-релизе ЦБ.

Учитывая, что более-менее приемлемыми для ипотечников являются ставки не выше 12% годовых, которые возможны при ключевой ниже 10%, Центробанк, фактически, предлагает попрощаться с надеждами на доступную ипотеку в обозримом будущем – как и прогнозировал (https://t.me/rusipoteka/11710) IRN RU. Возможно, ипотека вернется к нам в 2026 г., когда ключевая ставка, согласно ожиданиям ЦБ, опустится до 6-7%. Но это не точно.

И в любом случае еще как минимум года полтора рынку недвижимости придется существовать без дешевой ипотеки. На первый взгляд, только вторичному, ведь на первичном есть льготные программы, ставки по которым не зависят от политики ЦБ. Проблема в том, что при ключевой ставке 16% льготная ипотека слишком дорого обходится казне, поэтому власти взяли курс на отказ от субсидирования ставок или, во всяком случае, на существенное ужесточение условий их получения...

В целом Минфин считает необходимым снизить долю льготных программ с нынешних более чем 90% до 20-25% от общего объема ипотечных выдач на первичном рынке. Так что аттракцион неслыханной щедрости с льготными ставками подходит к концу.

Так как главной причиной астрономического роста цен в последние годы была слишком доступная ипотека, ее отсутствие или ощутимое сокращение объемов выдачи, по идее, должно привести к удешевлению жилья – как на вторичном, так и на первичном рынке. 

На вторичном рынке стоимость метра действительно уже потихоньку ползет вниз (https://t.me/rusipoteka/12481). На первичном спрос падает даже быстрее, чем на вторичном – во всяком случае, в московском регионе. Однако застройщики продолжают заявлять, что готовы на все, кроме снижения цен, и придумывают все более креативные ипотечные схемы (https://t.me/rusipoteka/12089) для активизации продаж. Но такие "схематозы" только вредят рынку недвижимости, так как усилиями ЦБ живут недолго, при этом для борьбы с ними регулятор вынужден ужесточать условия выдачи ипотеки в целом.

Таким образом, реальным инструментом активизации продаж в условиях недоступной ипотеки остается снижение цен, в том числе на рынке новостроек. Пересидеть полтора года падения спроса у застройщиков вряд ли получится – даже с финансовой подушкой, накопленной в период прошлогоднего ажиотажа, и при  высоком уровне распроданности проектов. Но учитывая, что в какой-то мере господдержка сохранится, удешевление, скорее всего, будет завуалированным – за счет акций и скидок.

Приведет ли это к катастрофическим последствиям, которыми любят пугать рынок адепты культа "вечнорастущего метра" – банкротству строительных компаний, недостроям, обвалу объемов нового строительства? Нет. Откат цен на 20-30% после двукратного роста – это совершенно нормальное явление. Как подчеркнула (https://t.me/rusipoteka/12252) Эльвира Набиуллина, прибыль застройщиков "выросла кратно за четыре года", поэтому ЦБ считает, "что у них есть возможности для сокращения цен на жилье, они могут это выдержать"». 
 

ист. IRN (https://www.irn.ru/articles/42237.html)