Объем незавершенного строительства многоквартирных домов к марту, по данным ДОМ РФ, составил 169,67 млн кв. м.

Объем незавершенного строительства многоквартирных домов к марту, по данным ДОМ РФ, составил 169,67 млн кв. м. Более сильные показатели в прошлом демонстрировались только в январе 2020 года и декабре 2023-го.

Может ли такая активная стройка вкупе со слабым спросом привести к затовариванию рынка?

Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитика»:

Проблемы могут возникнуть, если на протяжении длительного времени у застройщиков будут оставаться большие объемы нераспроданных остатков к моменту сдачи домов в эксплуатацию. Пока этот показатель остается на достаточно комфортном уровне (около 20%), резко он не растет. Сокращение спроса сейчас идет параллельно со снижением площадей новых проектов. Это позволит избежать дисбаланса на рынке, когда лоты и медленно продаются, и одновременно поступают во всё больше количестве.

Затоваривание как явление в российской практике ограничено низкой обеспеченностью жильем, моральным и физическим устареванием значительной части жилого фонда в стране. В любом случае затоваривание (большое количество лотов в экспозиции) лучше, чем дефицит квартир в предложении.

Полина Щукина, аналитик ФГ «Финам»:

Значительное превышение предложения над спросом может привести к увеличению количества непроданных объектов недвижимости, что создает риск затоваривания. Это может оказать давление на цены, заставляя застройщиков снижать стоимость жилья для стимулирования продаж. Застройщики, столкнувшиеся с низким уровнем продаж, могут испытывать финансовые трудности, так как расходы на строительство и обслуживание кредитов нужно покрывать независимо от темпов продаж.

Наблюдается существенный рост себестоимости: по данным «РКС Девелопмент», с начала IV квартала 2020 года до начала 2024-го себестоимость одного метра жилья в массовом сегменте выросла на 63%. Низкая маржинальность проектов может привести к замедлению или остановке некоторых строительных проектов, а также к отказам от новых. Кроме того, Банк России поддерживает идею закрытия программы льготного ипотечного кредитования на покупку новостроек летом 2024 года, что может также сказаться на снижении объемов продаж застройщиками.

Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости, автор проекта «Экономизм»:

Ни у застройщиков, по крайней мере из топ-30 по стране, ни у банков никаких проблем из-за спада продаж на недвижимость не возникнет. И у тех и у других есть огромный запас прочности. Особенно у девелоперов, он копился с момента старта льготной ипотеки. Им придется брать качеством и ценой, ужимая чистую прибыль и снижая маржинальность. Рисков затоваривания пока тоже не просматривается, потому что есть только снижение объемов продаж.

Сокращения выдачи ипотечных кредитов на данный момент фактически нет, то есть рынок дожимает оставшихся платежеспособных покупателей и готовится к снижению. С новостройками пока что работает льготная ипотека, что дает преимущество девелоперам экономсегмента, а 80% сделок на вторичном рынке — альтернативные. То есть суммы кредитов на вторичку там не слишком большие и их спокойно можно потянуть, особенно оформляя кредит на долгий срок, тем более его можно через год-два рефинансировать под гораздо более приятный процент.

Так что затоваривания на рынке не будет, проблем у банков и застройщиков тоже, а вот снижения цен определенно стоит ждать. Собственно, тренд уже начал разворачиваться в сторону коррекции.