Согласно исследованию компании JLL, общая геополитическая напряженность, распространяющаяся от Северной Кореи до Каталонии, дает инвесторам множество причин для беспокойства, но, несмотря на это, глобальный рынок недвижимости демонстрирует позитивную динамику. В России эксперты также ожидают дальнейшего роста инвестиций в недвижимость в краткосрочной перспективе.
Согласно исследованию компании JLL, в III квартале 2017 года объем инвестиционных сделок на глобальном рынке коммерческой недвижимости составил $166 млрд, что сопоставимо с результатом аналогичного периода прошлого года. Показатель за первые девять месяцев в целом достиг $464 млрд, увеличившись на 2 % год к году.
Регионы мира
Лидером по росту объема инвестиций стал европейский регион, где показатель за первые три квартала года увеличился на 14 %, до $183 млрд; в том числе в июле-сентябре были закрыты сделки совокупным объемом $69 млрд — рост на 24 % по сравнению с III кварталом 2016 года.
По прошествии немногим более года после объявления о Brexit и последовавшего за этим снижения инвестиционной активности в Великобритании объем сделок в стране вырос в III квартале на 30 % и на 28 % за три квартала. В континентальной Европе высокую динамику демонстрируют рынки Германии и Нидерландов.
В Азиатско-Тихоокеанском регионе объем инвестиционных сделок вырос на 5 % за квартал, до $35 млрд, что в совокупности с высоким результатом первой половины года дало $97 млрд по итогам трех кварталов, рост на 12 % к прошлому году. Стабильный спрос со стороны локальных инвесторов на объекты в Сингапуре и Гонконге привели к увеличению инвестиционного показателя в этих странах с начала года на 28 % и 17 % соответственно.
Отрицательная динамика наблюдалась только в регионе Северной и Южной Америки: объем сделок здесь сократился на 20 % в III квартале и на 11 % за три квартала в целом, до $62 млрд и $184 млрд соответственно. Активность в США снижается третий квартал подряд, при этом страна остается крупнейшим инвестиционным рынком мира: на нее пришлось 44 % глобального объема сделок с начала года. «Светлым пятном» региона является Канада, где объем инвестиций за три квартала вырос на 31 % и достиг максимума в текущем цикле.
Текущая активность инвесторов на глобальном рынке недвижимости в целом соответствует уровню прошлого года, и аналитики JLL ожидают сохранения этой динамики в IV квартале. Объем капитала, рассматривающего возможности выхода в сектор, велик, а фундаментальные показатели все еще способствуют инвестиционным покупкам. Эксперты JLL сохраняют годовой прогноз на уровне прошлого года — около $650 млрд.
Города
По итогам трех кварталов 2017 года в рейтинге городов по объему инвестиционных сделок на рынке недвижимости 1-е место занял Лондон, опередив Лос-Анджелес (2-е) и прежнего фаворита — Нью-Йорк (3-е). Благодаря высокой активности инвесторов британская столица увеличила отрыв от 2-й строчки списка — $26 млрд против $17,3 млрд. Показатель Нью-Йорка по итогам трех кварталов составил всего $14,2 млрд по сравнению с $33,1 млрд в аналогичном периоде 2016 года. Вопреки общей неопределенности, связанной с процессом выхода Великобритании из Евросоюза, инвесторы продолжают фокусироваться на рынке недвижимости Лондона, и вероятность потери городом своей лидирующей позиции в нынешнем году низка.
«Москва в списке мировых городов по объему инвестиций спустилась с 36-й позиции по результатам января-сентября 2016 года на 56-е место в этом году. В то же время объем инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью, закрытых в Санкт-Петербурге, позволил улучшить позицию города в рэнкинге — со 194-го до 145-го места. Такое перераспределение свидетельствует о возвращении интереса инвесторов к другим городам России, — комментирует Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований JLL. — Во время кризисного периода внимание инвесторов было сосредоточено на столичных активах: доля Санкт-Петербурга в общем объеме инвестиций в недвижимость России составляла 6 % в среднем в 2015–2016 годах. Интерес инвесторов к Санкт-Петербургу может увеличиться до 15–18 % — это около $700–800 млн от общего объема в 2017 году. При этом, на наш взгляд, московские активы останутся для них в приоритете».
Россия
Более подробно ситуация в России описана в исследовании JLL «Инвестиционный рынок недвижимости России». Эксперты отмечают, что позитивный эффект восстановления экономики и укрепления рубля был «смазан» нестабильностью банковского сектора. Это повысило степень неопределенности инвесторов на рынке недвижимости.
Также в I–III кварталах 2017 года объем инвестиционных сделок сократился на 13 % в годовом сопоставлении и составил $2,7 млрд. Причем в январе-сентябре 2017 года большая доля транзакций пришлась на сектор торговой недвижимости — 37 % от общего объема. Офисные сделки составили 31 %.
Московские активы оставались наиболее востребованными — 71 % общего объема сделок было заключено на столичном рынке. При этом доля Санкт-Петербурга увеличилась до 22 %. Доля сделок с участием иностранных игроков выросла до 19 % в I–III кварталах 2017 года с 5 % в 2016 году.
Ориентиром для игроков рынка являются следующие диапазоны ставок капитализации активов институционального качества в Москве: 9–10,5 % для офисов и торговых центров, 11–12,5 % для складов.
JLL прогнозирует, что на фоне снижения Банком России ключевой ставки стоимость банковского финансирования продолжит уменьшаться, что будет стимулировать снижение ставок капитализации объектов недвижимости.
«Учитывая ряд сделок, находящихся в активной стадии переговоров, мы ожидаем дальнейшего роста инвестиций в недвижимость России в краткосрочной перспективе. По нашему прогнозу инвестиционный объем составит $4,5 млрд в 2017 году», — говорится в исследовании.
Инвестиции в Россию также стали предметом исследования Colliers International. Аналитики компании подсчитали, что по итогам девяти месяцев 2017 года общий объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость достиг $2,05 млрд, что на 35 % ниже показателя января-сентября 2016 года.
«Однако мы отмечаем рост объема сделок с объектами, приобретаемыми с целью получения дохода. Если за первые три квартала 2016 года на их долю пришлось всего 35 % от общего объема, или $1,23 млрд, то по итогам трех кварталов текущего года доля инвестиционных сделок достигла 85 %, или $1,74 млрд. Позитивные сигналы в экономике, в частности, снижение ставки рефинансирования, приведут к удешевлению банковского финансирования, которое отразится на ставках капитализации. В III квартале 2017 года общий объем инвестиций составил $330 млн, что значительно уступает итогам аналогичного периода прошлого года, когда суммарный объем инвестиций был равен $1,03 млрд. Снижение обусловлено низкой активностью инвесторов в III квартале и, соответственно, низким количеством крупных закрытых сделок по сравнению с III кварталом прошлого года», — говорится в исследовании.
За первые три квартала 2017 года торговый сегмент заметно увеличил свою долю в общем объеме транзакций — с 10 % в 2016-м до 40 % в I–III кварталах 2017 года. В абсолютных числах сумма привлеченных инвестиций увеличилась в два раза, до $825 млн, что стало наибольшим показателем для торгового сегмента с 2013 года.
Среди сделок III квартала 2017 года эксперты отмечают приобретение ТЦ «Карнавал» Сбербанком, а также ТЦ «Город» в Московской области краудфандинговой компанией AKTIVO. В настоящий момент ведутся переговоры о покупке портфеля торговой недвижимости компании Immofinanz, а также ТК «Невский Центр» в Санкт-Петербурге.
Доля офисного сегмента, напротив, скорректировалась в меньшую сторону. Однако стоит заметить, что прошлогодний объем был преимущественно сформирован объектами, купленными конечными пользователями. Объем таких сделок в I–III кварталах 2016 года достиг $2,27 млрд, что составило 78 % всех инвестиций в офисы. В текущем году ситуация выглядит иначе — только $217 млн, или 34 %, пришлось на офисные центры, приобретенные компаниями под собственное размещение.
В складском сегменте количество инвестиционного предложения сократилось, с чем связано и снижение активности инвесторов. Сделки по приобретению складских комплексов происходили преимущественно по схеме built-tosuit с целью обеспечения компаниями собственных нужд.
«Мы считаем, что при появлении в экспозиции качественных складских комплексов с низким уровнем вакантности и долгосрочными договорами аренды инвестиционная активность в секторе может быть увеличена», — отмечается в исследовании.
В 2017 году рынок инвестиций коммерческой недвижимости характеризуется возросшим числом классических инвестиционных сделок. В России позитивные сигналы в экономике, в частности, снижение ставки рефинансирования, приведут к удешевлению банковского финансирования, которое отразится на ставках капитализации.
