Банк России отменяет ограничение ПСК по ипотеке до 31 марта 2025 года

Совет директоров Банка России принял решение с 10 октября 2024 года по 31 марта 2025 года не ограничивать для кредитных организаций полную стоимость кредита (ПСК)  по ипотечным потребительским кредитам на покупку (строительство) жилья или земельного участка.

Это позволит банкам отразить в ипотечных ставках последние изменения ситуации в основных сегментах финансового рынка, в том числе сложившиеся под влиянием решений по ключевой ставке, без риска нарушить требования закона по предельному уровню ПСК. Тем самым сохранится возможность получения ипотечных кредитов заемщиками — хотя и по более высоким ставкам, но без дополнительного завышения стоимости жилья.

Риски увеличения долговой нагрузки ипотечных заемщиков будут ограничены уже действующими макропруденциальными надбавками.

Чтобы ипотечные кредиторы смогли лучше адаптироваться к изменению рыночных условий, Банк России рассматривает возможность отказа от ограничения ПСК в ипотеке на постоянной основе.

Для прочих продуктов кредитных организаций и всех займов микрофинансовых организаций, кредитных потребительских кооперативов (в том числе сельскохозяйственных) и ломбардов ограничение ПСК сохраняется.

Давайте разберемся в этом запутанном клубке под названием - ПСК

Полная стоимость кредита (ПСК) — это общая сумма, которую заемщик заплатит банку по кредитному договору.

Вы то ориентируетесь на ставку только, а банк дополнительно на вас зарабатывает за счет доп.услуг к ипотеке, что увеличивает стоимость кредита, но вы об этом не думаете, потому что условно скрытые расходы для многих незаметнее, чем заплатить за правильную ипотеку ипотечному брокеру и не переплачивать миллионы банку.

Центробанк следит за значением ПСК и раз в квартал, публикует рекомендуемые значения. Ставка ПСК в договоре не может превышать это значение более чем на треть. В противном случае ЦБ вынесет взыскание банку.

Ограничение величины ПСК позволяет закрыть интересы кредитора и защитить заемщика от чрезмерной долговой нагрузки (так ЦБ оберегает финансово неграмотных граждан).

В ПСК входят:
▪️Основной долг — сумма, которую получит заемщик, без учета начислений.
▪️Проценты за использование этих денег.
▪️Платежи третьим лицам — например, страховой компании или оценщику.
▪️Комиссии, предусмотренные соглашением о кредитовании и тарифами банка, например, за аккредитив или аренду сейфовой ячейки, правовая экспертиза и куча ненужных сервисов.

С октября показатель предельной стоимости ипотечного кредита разделяется на несколько категорий.

Методология ЦБ по расчету ПСК с 4 квартала поменялась, в результате чего для некоторых ипотечных кредитов, выдаваемых банками, предельное значение снизилось.

Стоимость фондирования - процесс привлечения банком средств для обеспечения его прямой деятельности, растет (за счет роста ставок на депозиты)!
Как следствие банки вынуждены НЕ соблюдать требования ЦБ по уровню ПСК или выдавать неликвидные кредиты с низкой доходностью, что побуждало их вводить субсидирование ипотеки.

Резюме на человеческом: ПСК - это общие расходы на обслуживание ипотеки (кстати, мои клиенты знают, что мы банк выбираем именно на основе ПСК), так вот, если ПСК лимитирован ЦБ, то банки не могут на клиентах заработать из-за текущих высоких ставок + конских комиссий, которые к ним плюсуют, потому что маржа банка = ставки по кредитам - ставки по депозитам, а по последним ставки тоже выросли. Поэтому часть своей прибыли они (банки) стали перекладывать за застройщиков (субсидирование), как результат вся эта канитель привела/приводит к росту цен на недвижимость, потому что застройщики эту сумму прибавляют к цене.

Такой запутанный механизм, один вывод - весь банкет оплачивает заемщик, разница лишь в способе, а ЦБ продолжает бороться с инфляцией, которая как бы есть, но как бы ее и нет (когда речь идет о индексации МК, например, которая привязана к темпам инфляции).